Condominio: condannato al risarcimento danni l’ex amministratore che manda in prescrizione le somme che doveva riscuotere

In tema di condominio, è configurabile un danno da «mala gestio» a carico dell’amministratore che viene meno all’obbligo di eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia il mandato con rappresentanza conferitogli dall’assemblea.

Ne consegue che va condannato al risarcimento danni nei confronti del condominio l’ex amministratore responsabile per aver commesso vari illeciti, tra cui quelli quello di mandare in prescrizione somme che doveva riscuotere.

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Salerno con la sentenza n. 164 del 13 gennaio 2016 in merito alle responsabilità dell’amministratore di condominio.

Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato la nomina di un amministratore tra il condominio e l’amministratore medesimo si instaura un rapporto di fiducia che viene regolato dalla legge come un contratto di mandato: una parte (l’amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra (il condominio-mandante). Il codice civile stabilisce che il mandatario (in questo caso l’amministratore) deve svolgere i propri compiti diligentemente diversamente risponde nei confronti del mandante. Sempre il codice civile individua una serie di obblighi al quale l’amministratore deve attenersi nel corso del suo incarico. L’inosservanza di questi doveri può comportare per l’amministratore non soltanto la sua revoca ma anche una responsabilità risarcitoria se provoca dei danni al condominio.

In ordine alle spese condominiali l’amministratore ha il compito di incassare da ciascun condomino le somme necessarie per far fronte alle spese deliberate dall’assemblea, secondo la ripartizione risultante dalle tabelle millesimali, nel rispetto del preventivo e consuntivo di spesa annuale. La riscossione dei contributi dovuti dai condomini è un’attività strumentale ed indispensabile per poter provvedere alla manutenzione ordinaria e alla corretta gestione dei servizi condominiali. Egli deve altresì incassare le somme deliberate dall’assemblea straordinaria per far fronte a lavori di manutenzione straordinaria regolarmente approvati. A tal proposito si evidenzia che, come disposto dall’articolo 1129 del Codice civile, «salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso».

Ne deriva che, nel caso in cui un condomino non paghi le spese comuni, l’amministratore è obbligato ad agire giudizialmente contro il moroso attivandosi ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. per ottenere, ove occorra, decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. Inoltre, l’amministratore è ulteriormente responsabile se il credito del condominio si prescrive (5 anni per le spese ordinarie e di 10 per quelle straordinarie).

Nella fattispecie esaminata dal Tribunale di Salerno, un Condominio aveva convenuto in giudizio l’ex amministratore, chiedendo la sua condanna al risarcimento per i danni arrecati durante la sua gestione condominiale ed in particolare per l’inadempimento dei suoi doveri previsti dalla legge. A seguito dell’istruttoria, il giudice ha avuto modo di constatare che il precedente amministratore si era effettivamente reso inadempiente nello svolgimento di tutte quelle attività necessarie a garantire una corretta gestione di condominio.

Per meglio dire, nel caso in esame, l’ex amministratore ha violato il suo mandato omettendo di convocare alcuni condomini e non curando di riscuotere dagli stessi le somme dovute fino a mandarle in prescrizione; ha omesso di riscuotere i contributi condominiali presso altri residenti mandando anche questi in prescrizione; non ha provveduto al pagamento di fatture varie. Il tutto con danno verso il Condominio rappresentato e in violazione di tutte le regole previste per il suo ruolo.

Da qui la condanna dell’ex amministratore al risarcimento dei danni per mala gestio patiti dal Condominio.